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“央行版”房地產投資信託基金(REITs)試點管理辦法，歷經半年多時間的衝刺，近日已收官，即將露出真容。

日前記者獨家獲悉，北京、天津、上海三地的REITs試點工作已經全部準備就緒，“只要央行的試點管理辦法一落地，三地的試點將同時上陣。”消息人士透露說，為了加快試點推進，相關參與人員一直處於連夜加班狀態，為的就是在管理辦法公佈同時，試點產品即刻出爐。

由央行牽頭銀監會、證監會等11個相關部門成立的“REITs試點管理協調小組”，已經完成試點實施方案的制定，京、津、滬三地經歷數月緊鑼密鼓的準備，將同時推出REITs試點，破解了之前市場對試點城市先後順序的猜測。

“根據試點管理辦法，試點企業需要所在地政府和相關機構出具推薦函。”知情人士稱，這個環節很容易實現，當地部門對REITs試點已經透露出強烈的支持意願。

雖然很可能同時進行“央行版”REITs試點，京、津、滬三地依然各持特色。

北京試點或選商業地產

11月26日，北京試點REITs的方案已成型，並被遞交到北京市政府。

在這個試點方案裡，對REITs產品的標的資產、收益權發行、資訊披露、監督管理等進行了規定。

“從近期的洽談看，金融街、金隅等地產公司表示出了強烈的接受試點意願。”知情人士透露說。

從金融街作為商務地產的代表入選情況看，北京第一批REITs產品的標的資產將以“商務地產”為發行主體的可能性大。據消息人士透露，金融街、金隅等地產公司對試點已經形成各自的方案。

作為全國商務地產龍頭企業的金融街控股股份有限公司，自2008年以來，把開拓商務地產市場作為重點工作，以北京為核心，加速北京金融街拓展建設，同時在全國重點城市佈局。如果金融街發行REITs產品的話，將開拓出商務地產融資的新模式，緩解融資饑渴。

而金隅集團旗下的北京金隅集團今年一直傳出到香港上市融資的消息，如果REITs成功的話，對其融資也是一大利好。

京津滬各有特色

與北京把商業地產作為REITs標的物相比，天津的試點卻會以廉租房作為標的物，而上海則選擇的是金橋集團、外高橋集團、張江集團和陸家嘴集團4家大型國企的物業資源，打包發行產品，發行規模達35億～45億元。

消息人士稱，天津的試點方案，將採用中信證券的產品設計思路。10月22日，中信證券參加住建部召開的REITs《關於房地產投資信託基金物業評估管理有關問題的通知(徵求意見稿)》內部討論會上，中信證券的高級經理翁少群就表示，“天津試點REITs，主要也是在銀行間市場交易的廉租房租金。”

“天津試點搞廉租房、上海試點主要搞工業地產物業打包，那麼北京試點主要推商務地產企業。”知情人士介紹。

雖然三地的標的物各有特色，但思路都是一致採用“央行版”的債權類REITs。

所謂債權型REITs，就是採取把物業發展商旗下部分或全部經營性物業資產打包設立REITs，然後把每年的租金、按揭利息等收益權分割成若干份收益憑證，出售給投資者，然後定期派發紅利的運作模式。

這種在銀行間市場交易、類似債券投資方式的REITs產品，並不被看作真正意義上的REITs，只是把物業作為金融證券化衍生品，物業發展商可繼續持有物業的所有權，只有機構投資者才能購買，資金募集方式為私募。

而證監會擬推出的REITs產品，是在證券交易所市場上市、交易，資金募集方式為公募，這種在資本市場上可流通的資產證券化產品才是國外REITs產品的模式。

業內人士分析，央行版REITs試點之所以先於證監會版，在於銀行間發行REITs，可以避免被雙重徵稅(即租金收益被征一次稅、打包證券化上市交易後再被徵稅)，因此被市場看好。

文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。

2009年11月30日刊載於本會網站